Piata creditelor bancare in contextul crizei COVID-19
Capitolul I -“Inaspriri” ale criteriilor de eligibilitate in accesarea creditelor
Avand in vedere situatia economica incerta generata de pandemia COVID 19, majoritatea bancilor au adoptat cateva masuri temporare, cu caracter de prudentialitate, ce au drept scop protectia calitatii portofoliului de credite. Efectele acestor masuri vor fi monitorizate, evaluate si ajustate corespunzator in functie de evolutia pietei.
Astfel, printre schimbarile majore ale criteriilor de eligibilitate ale aplicantilor la creditele bancare se enumera sectoarele de activitate care nu mai sunt acceptate precum angajatori care activeaza in domeniile HoReCa, arta, divertisment și recreere , activitati culturale, evenimente sportive, dar si transporturi (transporturi aeriene de pasageri – cod caen: 5110, transporturi cu taxiuri – cod caen: 4932, transporturi de pasageri pe cai navigabile interioare – cod caen : 5030, transporturi maritime si costiere de pasageri – cod caen : 5010).
Nu mai sunt considerate domenii creditabile nici majoritatea PFA-urilor ( exceptie fac agentii economici care activeaza in domeniile medical si IT, care practic nu au fost impactati de masurile de “lockdown” si care si-au putut desfasura activitatea in continuare,ba chiar au si inregistrat o “explozie” a incasarilor in aceasta perioada de izolare).
Alte tipuri de venituri neacceptate in accesarea creditelor in urma incertitudinii economice declansate de criza Covid sunt si veniturile din dividente (cu exceptia domeniului IT), indemnizatiile de crestere copil, venituri din chirii,venituri din drepturi de autor, mai exact toate acele tipuri de venit ce nu sunt considerate “venituri cu caracter permanent si constant”.
Nu vor primi finantare nici clientii care lucreaza in companii care si-au inchis activitatea temporar ( si au fost trimisi in somaj tehnic).
Un alt aspect extrem de important ar fi si acela ca in situatia aplicatiilor cu 2 debitori, in cazul in care unul dintre acestia se incadreaza intr-una sau mai multe dintre restrictiile descrise mai sus, aplicatia se va respinge.
O alta masura extrem de dura este si aceea ca nu se mai accepta sub nicio forma derogari sau abateri de la norma. Daca inainte de criza provocata de pandemie, bancile “mai inchideau” ochii la anumite abateri de la norma cum ar fi vechimea minima impusa la actualul angajator, micile intarzieri ( sub 30 de zile) descoperite in biroul de credit sau solicitari de depasire a gradului maxim de indatorare, in perioada aceasta “de criza” gradul maxim de îndatorare permis va fi de maxim 40%, inclusiv pentru refinantare sold pe sold, nu se vor credita clienți care au contractul de muncă pe o perioada determinată sau part-time, sau care nu au cel putin 3 luni la actualul angajator.
Nu se mai aproba nici aplicatiile de credit in situatia in care debitorul/codebitorul obtine venituri din strainatate ( se accepta doar cazurile exceptionale – angajatii in pozitii de top in companii multinationale care primesc salariul de la compania-mama, institutii publice Europene, cazuri ce vor fi supuse spre analiza in Comitetul de Credite).
Tot la capitolul "particularitati" ale evolutiei pietei bancare in pandemie ar fi si faptul ca unele banci nu mai accepta aplicatii pentru produsul "Nevoi personale cu ipoteca", efectiv au exclus momentan acest produs din portofoliu.
Din categoria creditelor fara garantii, sunt cateva banci ce refuza sa mai acorde credite de nevoi personale cu refinantarea IFN-urilor.
In concluzie, trebuie precizat faptul ca bancile “urmaresc” profilul de client perfect, analiza se face diferit de la caz la caz, se ajunge la sedinte de comitet per dosar si raspunsul final difera in functie de speta; se solicita tot mai multe adeverinte de la angajatori si declaratii pe proprie raspundere atat din partea angajatului cat si din partea angajatorului ca veniturile nu au fost afectate in urma “dezechilibrului” financiar provocat de criza Covid.
Capitolul II - O familie o casa sau noul program Prima Casa
O decizie adoptata tot in perioada starii de urgenta a fost renuntarea la programul vechi “Prima Casa” si trecerea la noul program “O familie, o casa”.
Programul Prima Casă urmează să fie transformat oficial în „O familie, o casă” și are drept obiectiv reducerea costurilor de finanțare pentru românii care-și doresc o locuință. Măsura a fost introdusă într-un proiect legislativ care a trecut deja de Parlament și a fost aprobat recent și de Președintele Klaus Iohannis. Deși au început deja înscrierile, regulile urmează să se modifice treptat, în timp ce programul deja a fost inițiat.
Criteriile de eligibilitate ale noului program:
-veniturile nete lunare ale beneficiarului individual sau ale beneficiarului impreuna cu sotul sau sotia , dupa caz, nu pot depasi valoarea de 4500 lei; pentru familiile cu unul sau mai multi copii venitul net pe familie nu poate depasi 7000 lei.
Cu toate ca atunci cand se afla in dezbatere publica, ordonanta spunea ca familiior cu doi sau mai multi copii li se va impune o limita a venitului de 12.000 lei, se pare ca in forma finala conditiile sunt si mai dezavantajoase si adresate unei categorii de client cu venituri cel mult medii.
-beneficiile de asistenta sociala vor fi considerate venit si vor fi luate in calcul la analiza acordarii finantatilor(se vor exclude benficiile de asistenta sociala in cazul in care acestea duc la depasirea pragului de 4500 ron);
-creditele destinate achizitiei locuintelor de catre persoanele care fac parte dintr-un grup vulnerabil pot fi garantate de catre stat in procent de 100%;
-se va acorda reducere cu 0,5% rata dobanzii pentru familiile cu 1 copil, cu 1% pentru familiile cu 2 sau mai multi copii;
-avansul minim va fi tot de 5%;
-pretul maxim de achitizie va fi de 70.000 EUR(aprox. 340.000 RON), valoarea maxima a finantarii garantate 66.500 EUR;
-rata dobanzii va fi calculate identic cu cea din programul anterior, conform OUG 19/2019 din data de 2 mai, mai exact indicele IRCC + marja fixa a bancii care nu poate fi mai mare de 2%;
Această restricție a fost introdusă la recomandarea CNSM - Consiliul General al Comitetului Național pentru Supravegherea Macroprudențială.
-noua locuință achiziționată nu poate fi înstrăinată vreme de cinci ani de la aprobarea creditului;
Membrii consiliului au considerat faptul că este necesară modificarea programului Prima Casă 2020. Astfel, se dorește ca programul să poată fi accesat de cât mai multe persoane cu venituri sub medie, acele persoane care intr-adevar nu isi pot permite sa acceseze un credit imobiliar standard si care nu au posibilitatea unui avans minim din surse propriii de 15%.
Asadar tinta este reducerea numarului de credite garantate de stat cu scopul “ascuns” de investitie. Este binecunoscut faptul ca multe persoane cu venituri peste medie accesau acest tip de credit pentru achizita unui imobil pe care ulterior il ofereau spre inchiriere , acoperind in acest mod rata dar obtinand chiar si un profit.
Conform datelor BNR reiese ca locuintele achizitionate pana acum prin programul Prima Casa insumeaza 45% din totalul creditelor ipotecare existente pe piata in momentul actual. In anul 2019, mai bine de o tremie din creditele ipotecare acordate de catre banci au fost de tipul Prima Casa.
O alta parte buna a noului program este ca el vine cu o subventie de dobanda pentru persoanele cu venituri mici, ce se va acorda solicitantilor care la finalul unui an calendaristic se incadreaza in limitele de venit impuse la inceputul contractului. Prin urmare, in luna decembrie a fiecarui an in care ai creditul active, daca vei dori sa beneficiezi de reducerea de dobanda, va trebui sa depui o cerere catre Fondul de Garantare. Insa, subventia aceasta nu se poate cumula cu alte eventuale ajutoare pentru spatiul de locuit pe care beneficiarul le primeste din partea statului si se aplica in felul urmator:
1 punct procentual pentru familiile cu copii si 0.5 puncte procentuale pentru beneficiarii fără copii.
Ca noutate absoluta a programului "O casa , O familie", beneficiarii creditului nu vor putea detine mai mult de o locuinta in mediul urban, chiar daca in trecut era acceptat sa ai in proprietate o locuinta nu mai mare de 50 mp in mediul urban in momentul semnarii contractului de credit, dupa care puteai achizitiona cat de multe imobile iti permiteai.
In prezent lucrurile s-au schimbat radical din acest punct de vedere, astfel incat pe toata durata desfasurarii creditului, beneficiarul nu are voie sa cumpere o alta locuinta, iar daca totusi o face, are termen de maxim 12 luni de a se decide la care dintre imobile alege sa ramana proprietar(de la aceasta regula fac exceptie insa imobilele dobandite prin mostenire).
Banci participante în proiect:
Băncile participante sunt: BRD-GSG, BCR, Banca Transilvania, CEC Bank, ING Bank, Raiffeisen Bank, OTP Bank, Banca Românească, Unicredit Bank, Garanti Bank, First Bank, Marfin Bank, Leumi Bank și Intesa Sanpaolo Bank.
Important de precizat este însă faptul că prevederile din acest proiect legislativ nu vor intra în vigoare decât după publicarea în Monitorul Oficial.
*Nota: Noile criterii de eligibilitate nu se aplica si aplicatiilor de credit Prima Casa in lucru.
Asadar, obtinerea unui credit a devenit o operatiune mult mai dificila decat era pana acum iar nevoia de a avea alaturi un profesionist care sa te ajute, sa te sustina si sa te indrume catre banca cea mai potrivita pentru tine si sa iti asigure cele mai bune conditii, este si ea tot mai mare. Va recomandam sa apelati cu incredere la Cristina Brinza, la telefon 0768.707.081 sau pe email la cristina.brinza@amgsolutions.ro. Clientilor mei, ii asigur ca dosarul lor de creditare va fi pe maini bune si ca vor primi cele mai bune conditii posibile.
Piata imobiliara locala este in continuare "in viata", tranzactii imobiliare se fac, cumparatorii cumpara si vanzatorii vand. Oamenii se muta. Insa, la fel ca intreg contextul general, lucrurile se intampla mai greu, cu mai multe eforturi, cu implicare si cu multe informatii din piata. Conteaza mai mult ca oricand sa fii informat, sa ai acces la resurse si sa poti lua deciziile in cunostinta de cauza. Astfel, agentul imobiliar si brokerul de credite, sunt musai sa faca parte dintre persoanele alaturi de care vei pasi in hatisul imobiliar-financiar. Iar noi, suntem aici pentru tine si pentru a gasi cele mai bune solutii pentru a vinde, a cumpara si pentru a finanta locuinta ta! Contacteaza-ne!
P.S: revenim in cateva zile cu cea de-a doua parte a materialului, unde Cristina o sa va explice in mod aplicat, cum sta treaba cu dobanda fixa si dobanda variabila. Ramaneti aproape! :)
