Bulina roșie, nu impozitele. Ce îi scoate cu adevărat pe investitori din piață în 2026

Trei lucruri contează mult mai mult. Primul, și de departe cel mai grav: în clădirile încadrate în clasa I de risc seismic, închirierea este pur și simplu interzisă prin lege — și pe termen lung, și în regim hotelier. Un apartament din Centrul Vechi cu bulină roșie are, legal, venit zero. Al doilea: taxa pe proprietățile de valoare mare s-a triplat, iar pragul ei se calculează pe o valoare impozabilă care tocmai a crescut cu circa 80%. Al treilea: regimul fiscal și administrativ al închirierii pe termen scurt s-a schimbat complet, transformând-o dintr-un venit pasiv într-o mică afacere.

Peste toate, expertizele tehnice obligatorii au avut termen 1 iunie 2026 — ceea ce înseamnă că în lunile următoare vor apărea încadrări noi și, odată cu ele, apartamente care devin imposibil de închiriat.

Articolul explică fiecare schimbare pe înțelesul oricui, arată cum verifici o proprietate înainte să o iei în portofoliu, cui vinzi aceste apartamente și cum îți compensezi comisioanele.

Descriere scurtă (meta): Risc seismic, taxa pe lux triplată și noul regim Airbnb: ce îi face pe investitori să vândă în 2026 și cum lucrezi corect cu aceste proprietăți.

1. Bulina roșie: interdicția pe care mulți agenți încă nu o cunosc

Începem cu cea mai serioasă, pentru că are cel mai mare impact asupra valorii.

Legea 426/2023 interzice închirierea sau cedarea în comodat a locuințelor din clădirile încadrate în clasa I de risc seismic (RsI), până la recepția lucrărilor de consolidare. Nu e vorba doar de turism: interdicția acoperă și chiria clasică pe termen lung, și regimul hotelier, și chiar folosința gratuită. Contractele care existau la momentul intrării în vigoare au încetat de drept la 5 februarie 2024. Amenzile sunt cuprinse între 1.000 și 2.000 de euro.

Tradus în limbaj de agent: un apartament cu bulină roșie nu produce, legal, niciun leu până la consolidare. Nu are randament de discutat. Nu are „chirie realistă”. Are zero.

În practică, legea a fost larg ignorată. O investigație The Guardian, bazată pe date colectate de organizația Re:Rise, a identificat la sfârșitul lunii mai 2026 cel puțin 207 proprietăți turistice listate ilegal în clădiri RS1 din București — 116 pe Booking.com, 47 pe Airbnb și 44 pe ambele platforme — cu o capacitate cumulată de peste 1.000 de turiști pe noapte. În Capitală există cel puțin 404 imobile în această categorie.

Presiunea crește însă vizibil. Primăria Capitalei a transmis aproximativ 3.000 de notificări către proprietari și administratori și a cerut Ministerului Turismului includerea interdicției în procedura de autorizare. Platformele, chestionate de presa internațională, au răspuns că verifică situația. Când o platformă începe să ceară dovada conformității, listarea dispare în aceeași zi.

Și acum partea care schimbă piața în lunile următoare. Legea 212/2022 a stabilit ca expertizele tehnice de încadrare în clase de risc seismic să fie finalizate până la 1 iunie 2026, iar evaluarea vizuală rapidă a clădirilor multietajate de locuit — pornită din 1 ianuarie 2025 — avea același termen. Practic, acum apar încadrări noi. Fiecare clădire care primește RsI înseamnă zeci de apartamente care, peste noapte, nu mai pot fi închiriate legal.

Pentru un investitor, asta nu e o creștere de cost. E dispariția completă a veniturilor. Ăsta e adevăratul motiv de vânzare din 2026.

2. Cine plătește consolidarea: propunerea care schimbă totul (dacă trece)

În mai 2026, mai mulți parlamentari au depus la Senat, în procedură de urgență, un proiect care mută responsabilitatea consolidării de la autoritățile locale la proprietari.

Ce prevede: proprietarii ar fi obligați să înceapă procedurile de expertizare și, după caz, proiectarea și execuția lucrărilor în termen de 24 de luni de la încadrarea într-o clasă de risc seismic, sub sancțiunea unor amenzi între 5.000 și 20.000 de lei. Primăriile ar păstra doar atribuții de informare, coordonare și monitorizare, fără obligația de a finanța sau executa lucrări la imobile private. Proiectul modifică și Legea 260/2008, mutând verificarea polițelor obligatorii de locuință de la primării către Poliția Română și ISU.

Atenție: este un proiect, nu o lege. A primit avize negative din partea Consiliului Legislativ și a Consiliului Economic și Social, care critică mutarea unei probleme de siguranță publică în sarcina proprietarilor individuali. Nu se știe dacă va fi adoptat, în ce formă și când.

Dar tocmai incertitudinea are efect. Un proprietar de apartament în clădire RsI se uită azi la trei lucruri simultan: nu poate închiria, e posibil să fie obligat să plătească consolidarea, și nu știe în cât timp. Combinația asta produce decizii de vânzare mult mai repede decât orice impozit.

Ce faci cu informația: o spui corect. „Există un proiect de lege care ar muta costul consolidării către proprietari. Nu e adoptat și a primit avize negative, deci nu vă pot spune că se va întâmpla. Vă spun doar că riscul există și că merită luat în calcul când decideți.” Un agent care prezintă un proiect ca pe o lege în vigoare își pierde credibilitatea în prima discuție cu un avocat.

3. Impozitele: reale, dar mai mici decât se crede

Impozitul local pe clădiri. Se calculează în doi pași: statul stabilește o valoare impozabilă pe metru pătrat, primăria aplică un procent peste ea.

În 2026 s-au mișcat amândouă. Valoarea impozabilă pentru clădirile cu structură de beton armat a urcat de la circa 1.490 lei/mp la 2.677 lei/mp. Procentul pentru rezidențial poate fi între 0,08% și 0,2%, iar legea interzice ca în 2026 să fie mai mic decât în 2025. În plus, consiliile locale pot majora taxele cu până la 100%, față de limita anterioară de 50%.

Guvernul estimează o creștere medie de 70–80%. În cifre concrete: un apartament din Sectorul 1 al Bucureștiului a trecut de la 366 lei în 2025 la 686 lei în 2026.

Deci: procentual mult, în lei puțin. Se plătește în două tranșe, până la 31 martie și 30 septembrie, iar plata integrală până la 31 martie aduce o reducere de 10%. Măsura e declarat temporară, urmând ca din 2027 impozitarea să treacă la valoarea de piață, conform reformei asumate prin PNRR.

Taxa pe proprietățile de valoare mare — aici chiar doare. Există un impozit special pentru clădirile rezidențiale a căror valoare impozabilă depășește 2.500.000 lei, aplicat doar la ce trece peste prag. Prin Legea 239/2025, cota a crescut de la 0,3% la 0,9%. S-a triplat. ANAF a actualizat formularul 216 prin Ordinul 917/2026, în vigoare din 5 august 2026.

Exemplu: la o valoare impozabilă de 3.200.000 lei, diferența peste prag e 700.000 lei, iar taxa anuală devine 6.300 lei, față de 2.100 lei înainte.

Efectul pe care aproape nimeni nu-l semnalează: pragul se raportează la valoarea impozabilă stabilită de fisc, adică exact cea care tocmai a crescut cu circa 80%. Baza a urcat și cota s-a triplat. Case mari care în 2025 erau confortabil sub prag pot ajunge acum peste el fără ca proprietarul să fi făcut nimic. Termenul de declarare și plată pentru clădiri este 30 septembrie — peste șapte săptămâni.

4. Noul regim al închirierii pe termen scurt

Din 2026, pentru persoanele fizice au dispărut și normele de venit, și opțiunea pentru sistemul real. A rămas o formulă unică: se scad automat 30% din încasările brute, iar la restul se aplică impozit de 10%. Efectiv, circa 7% din brut.

Formula nu e problema. Restul e: peste 7 camere, activitatea se reclasifică în activitate independentă, cu PFA sau firmă. Din 20 mai 2026 se aplică Regulamentul european 2024/1028, care impune un număr unic de înregistrare pentru fiecare unitate de cazare, iar platformele răspund dacă listează proprietăți fără el. Din 1 iunie 2026, e-Factura se extinde și la persoanele fizice cu venituri din regim hotelier.

O chirie clasică pe termen lung înseamnă 20% deducere forfetară și 10% impozit, adică efectiv 8% — puțin mai mult ca procent, dar cu o fracțiune din birocrație.

Concluzia pentru client, într-o singură propoziție: regimul hotelier a încetat să fie o investiție pasivă și a devenit o mică afacere de servicii. Mulți proprietari nu și-au dorit niciodată o afacere. Aceia ies.

Cum ajungi la proprietățile care intră în piață

Verifică lista de risc seismic înainte de orice. Primăriile au obligația de a întocmi și publica listele clădirilor expertizate. Pentru orice proprietate din zonă centrală construită înainte de 1977, verificarea listei e primul lucru pe care îl faci — nu al treilea. Un apartament RsI luat în portofoliu fără să știi te expune la o discuție foarte neplăcută cu cumpărătorul și, potențial, la răspundere.

Urmărește clădirile nou expertizate. Valul de expertize cu termen 1 iunie 2026 produce încadrări noi. Fiecare bloc nou încadrat RsI e o sursă de listări. Nu pentru că oamenii vor să vândă, ci pentru că nu mai au ce face cu proprietatea.

Urmărește anunțurile care își schimbă tipul. Un apartament listat în regim hotelier care apare brusc ca închiriere pe termen lung e un proprietar care tocmai a renunțat. E la un pas de a vinde. Verifică lunar aceleași adrese din Centrul Vechi, Unirii, Universitate, Victoriei.

Vorbește cu administratorii de asociații. Ei știu care apartamente se închiriază pe termen scurt, cine are restanțe și în ce stadiu e discuția despre expertiză sau consolidare. E cea mai subevaluată sursă din meseria asta.

Caută firmele de property management. O firmă care administra 20 de apartamente în regim hotelier și pierde jumătate din portofoliu nu îți e concurent, ci partener. Un contract-cadru cu ea îți poate aduce mai multe listări decât trei luni de prospectare la rece.

Folosește datele fiscale ca pretext legitim. Pe 30 septembrie sunt scadente și a doua tranșă a impozitului local, și taxa pe proprietățile de valoare mare. Sunt momentele în care proprietarul se uită la costuri.

Cum obții contractul. Nu du o evaluare, du un calcul. O pagină: încasări realiste, impozit local, taxa specială dacă e cazul, impozitul pe venit, costuri de administrare, randament net rămas. Și, dacă e cazul, o linie clară despre situația seismică.

Scriptul: „Nu vă sun să vă conving să vindeți. Vă aduc două informații pe care puțini proprietari le au corect: cât vă rămâne net din apartament după toate taxele din 2026 și în ce clasă de risc seismic e clădirea. Dacă cifrele vă convin, vă felicit. Dacă nu, discutăm ce variante aveți.”

Cui vinzi aceste apartamente

Prima regulă: nu altor investitori în regim hotelier. Segmentul se contractă. Dacă îți construiești lista de cumpărători acolo, rămâi cu proprietatea în portofoliu.

Pentru apartamentele fără probleme seismice, cumpărătorii reali sunt:

Tineri profesioniști și cupluri fără copii — apartamentele foste-Airbnb sunt mici, centrale, renovate și complet mobilate. Argumentul nu e „a fost pe Airbnb”, ci „intrați cu valiza”.

Chiriașii pe termen lung care devin cumpărători. Ai deja baza lor de date.

Părinți care cumpără pentru copii studenți — mobilat complet înseamnă cost zero de amenajare.

Investitori care trec pe chirie clasică sau pe termen mediu. Randament mai mic, dar pasiv, fără înregistrare turistică și fără e-Factura. Segmentul de închiriere pe 30 de zile și peste — corporate housing, personal medical detașat, relocări — rămâne în afara regimului hotelier și e încă puțin exploatat.

Firme care cazează angajați — atenție, pe firmă impozitul local pe apartamente e semnificativ mai mare.

Pentru apartamentele cu bulină roșie, situația e complet diferită și trebuie tratată onest. Nu le poți vinde ca investiție, pentru că nu produc venit legal. Cumpărătorii posibili sunt persoane care vor să locuiască acolo și acceptă riscul, cumpărători care mizează pe includerea clădirii într-un program de consolidare, sau investitori pe termen foarte lung care cumpără la discount semnificativ. Prețul reflectă realitatea, iar tu trebuie să spui explicit, în scris, situația clădirii. Un agent care vinde un apartament RsI ca „investiție pentru Airbnb” își asumă un risc profesional pe care nu merită să și-l asume.

Cum îți compensezi comisioanele pierdute

Fiecare vânzare e, de fapt, două tranzacții. Un investitor care iese dintr-un apartament rareori scoate banii din imobiliare. Îi mută — în comercial mic, teren, o proprietate sub pragul taxei speciale, sau două unități mai ieftine în locul uneia scumpe. Dacă îl reprezinți doar la vânzare, ai luat jumătate din comision. Întreabă-l direct ce face cu banii.

Construiește venit recurent din administrare. Proprietarii care trec de la regim hotelier la chirie lungă au nevoie de cineva care să se ocupe. Aduce mai puțin decât un comision de vânzare, dar vine în fiecare lună.

Mută-te pe cumpărătorul final. Muncă mai lentă și mai emoțională decât cu investitorii, dar volumul e mult mai mare. Reprezentarea la cumpărare rămâne subutilizată în piața românească.

Specializează-te pe clădirile în curs de consolidare. E o nișă pe care aproape nimeni nu o acoperă: proprietari care trebuie să se relocheze temporar, apartamente care își recapătă valoarea după recepția lucrărilor, cumpărători dispuși să aștepte. Cine învață procedura acum va avea un avantaj de câțiva ani.

Un avertisment: nu te transforma în consultant fiscal sau în expert tehnic. Poți face un calcul de randament și poți citi o listă de risc seismic. Când clientul întreabă „ce e mai bine pentru mine fiscal” sau „cât rezistă blocul”, răspunsul corect e un contabil, respectiv un expert tehnic atestat.

Ce spun cifrele despre piață

Ca să nu vindem povești: piața nu explodează de lichiditate.

Tranzacțiile cu apartamente în București au scăzut cu aproape 19% în primele două luni din 2026. La nivel național, în primele cinci luni s-au înregistrat peste 61.700 de tranzacții cu unități individuale, cu aproape 12% mai puține decât în 2025. Colliers indică -9% pe primul semestru la nivel național și doar -2% în București.

Prețurile nu au scăzut. Media cerută la nivel național a trecut de 2.000 euro/mp util, Bucureștiul e în jur de 2.250, Cluj-Napoca depășește 3.200. Costurile de construcție pentru rezidențial nou au crescut cu circa 9% în 2025, ceea ce face improbabilă o corecție semnificativă.

Se vinde selectiv, nu masiv. Asta favorizează agentul care lucrează cu documente și cifre.

Concluzie

Impozitele nu sunt povestea din 2026. Povestea e că statul a început, în sfârșit, să facă distincția între o clădire în care se poate locui și una în care nu se poate — iar consecințele acestei distincții sunt brutale pentru proprietar și enorme pentru piață.

Un apartament cu bulină roșie în cea mai bună zonă din București nu mai e un activ, ci o obligație. Un apartament fără probleme structurale, într-un bloc expertizat, tocmai a devenit mai valoros prin comparație. Diferența dintre cele două nu se vede în poze și nu apare în anunț. Se vede doar dacă verifici.

Asta e, de fapt, noua ta valoare adăugată.

Ce faci în următoarele două săptămâni:

Descarcă lista clădirilor expertizate publicată de primăria din orașul tău și verifică fiecare proprietate din portofoliul tău aflată în zonă centrală. Fă o listă cu 20 de apartamente din zonele cu densitate mare de cazare pe termen scurt și marchează-le pe cele care au trecut de la regim hotelier la chirie lungă. Contactează administratorii a trei asociații din blocurile respective. Și pregătește-ți fișa de o pagină, cu randament net și situație seismică, pe care să o poți trimite în aceeași zi în care ai vorbit cu proprietarul.

Sună-i în septembrie, când primesc înștiințările fiscale. Vei fi singurul care are deja cifrele — și singurul care s-a uitat și la clădire, nu doar la apartament.